Decizia nr. 13 din 23.09.2026

Pagina 783 din colecție

AGENȚIA NAȚIONALĂ DE CADASTRU |
SI PUBLICITATE IMOBILIARĂ
i ar EBARE sr... 410)
/ ) 5 Ziua BI Luna 09 aut. 2026 â
MA anc
NV TIR IRC A Râu
DIRECŢIA DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ Nr. 1371/XI/23.09.2026 |
DECIZIA NR. 13/23.09.2026 |
privind minuta nr. 34101/5951 din 23 septembrie 2026, încheiată ca urmare a |
ședinței reprezentanţilor Agenţiei Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară și ai
Uniunii Naţionale a Notarilor Publici din România în vederea unificării procedurilor de
lucru
În temeiul art. 22 alin. (12) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr.
7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare,
În considerarea dispozițiilor art. 22 alin. (13) din același act normativ,
Directorul Direcţiei de Publicitate Imobiliară emite prezenta
DECIZIE

Art. 1. Se comunică oficiilor de cadastru și publicitate imobiliară minuta nr.
34101/5951 din 23 septembrie 2026, anexată prezentei, în vederea punerii în aplicare a
soluțiilor consemnate în conținutul acesteia.

Art. 2. Pentru aducerea la îndeplinire a dispozițiilor prezentei decizii sunt
responsabili Șeful Serviciului Publicitate Imobiliară și personalul Serviciului Publicitate
Imobitiară din cadrul oficiilor teritoriale.

Cezara lrina SIMIREA
Director _ Imobiliară
>)
IT EEEEEEEEOnAeTEERIERERE-+ FIPS SET REMP TPI EU EOERTPEEEI
HNCPUStr Sptaiul Independenţei Pur 202 A Etaj 1 Sector5 Cod poştal 060022 București MANIA ertificat SR EN 1SO 9001 2015
reiefon (+4021) 317 7335 Fax [+4021)316 52 24 e-mai officeancpi ro Nr 27921/09/R

Pagina 784 din colecție

mr 4 UNNPR
sr dp
Kr
E —
PUBLICITATE IMOBILIARĂ
Nr. 34101 /23.09.2026 Nr. 5951/23.09.2026
MINUTA
ședinței reprezentanţilor Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România
și ai Agenţiei Naţionale de Cadastru și Publicitate Imobiliară din data de
23.09.2026

În temeiul art. 22 alin. (13) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și
publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare, la data
menționată mai sus a avut loc la sediul UNNPR o ședință de lucru având ca obiect
dezbaterea unor situaţii juridice care privesc relaţia profesională a notarilor publici cu
oficiile teritoriale aflate în subordinea ANCPI.

Situaţiile juridice sau alte aspecte referitoare la colaborarea profesională
interinstituțională aflate pe rolul Comisiei au fost analizate în ordinea cronologică a
numerelor de înregistrare acordate de UNNPR, care asigură și secretariatul Comisiei,
începând cu cea mai veche dintre sesizări.

Din cuprinsul sesizărilor reproduse în continuare au fost anonimizate sau
eliminate, după caz, datele cu caracter personal sau alte date care permit
identificarea părţilor din actele juridice la care s-a făcut referire.

1. Doamna notar public FLORENTINA-VICTORIA DRĂGAN din cadrul Camerei
Ploieşti solicită formularea unui punct de vedere cu privire la următoarea situație
juridică:

La data de 09.09.2022 s-a notat posesia în cadastrul sistematic pe
numele a două persoane, în calitate de moştenitori ai titularului de rol
agricol, această notare fiind efectuată în baza unei adeverințe emise de Primăria
Comunei Cornu, județul Prahova în care s-a menționat că moștenitorii defunctului
sunt cele două persoane, deși succesiunea titularului de rol agricol nu fusese
dezbătută, nici pe cale notarială, nici la instanță.

Titularul rolului agricol din anul 1986 până în anul 2019 a fost defunctul (tatăl,
care a decedat în 2011), iar din anul 2020 în rolul fiscal sunt menţionaţi cei doi
copii. S-a ataşat adeverinţa cu istoricul de rol fiscal.

Ulterior, la data de 05.11.2025, după ce au trecut cei 3 ani, s-a înscris
dreptul de proprietate în favoarea aceloraşi persoane, care s-au prezentat
la notariat în vederea înstrăinării terenului.

Notarul public sesizat cu actul de înstrăinare întreabă cum trebuie procedat în
acest caz, având în vedere că succesiunea nu a fost dezbătută, nu au fost stabiliți

1

Pagina 785 din colecție

moștenitorii, nici taxele (inclusiv impozitul pe transferul proprietăţii imobiliare din
patrimoniul personal) nu au fost percepute.

S-au atașat toate actele despre care s-a făcut vorbire.

Din relatările colegilor notari, a rezultat că, din păcate, această situaţie nu este
singulară, sunt tot mai multe situaţii în care se procedează de maniera de mai sus,
devenind deja o practică a primăriilor care eliberează documentele într-un asemenea
mod și a funcţionarilor OCPI din cadastrul sistematic, care nu verifică documentele cu
atenția cuvenită, știut fiind că, de facto, calitatea de moștenitor nu poate fi dovedită
decât cu certificat de moștenitor eliberat de notarul public sau cu sentinţă eliberată de
instanța de judecată. Nu este deloc lipsit de importanță că au fost eludate
prevederile legale privind dezbaterea procedurilor succesorale, plata
impozitului pe transferul proprietății imobiliare din patrimoniul personal,
bugetul statului român şi al unităților administrativ-teritoriale fiind
prejudiciat, toate acestea punând în pericol grav circuitul civil.

RAR

În urma analizei situației prezentate şi a înscrisurilor comunicate, Comisia reţine
următoarele:

Potrivit dispozițiilor art. 13 alin. (1) din Legea cadastrului și a publicității
imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare: În cazul
imobilelor care fac obiectul înregistrării sistematice, în lipsa actelor doveditoare ale
dreptului de proprietate, în documentele tehnice se va înscrie posesia de fapt asupra
imobilului, în baza identificării efectuate de persoanele menţionate la art. 12 alin. (9),
cu ocazia efectuării măsurătorilor şi sub condiţia prezentării următoarelor documente:

a) fișa de date a imobilului semnată de către posesorul imobilului şi de către
persoana autorizată să efectueze lucrările de înregistrare sistematică;

b) adeverinţa eliberată de autoritățile administraţiei publice locale, care atestă
faptul că: (i) posesorul este cunoscut că deţine imobilul sub nume de proprietar; (ii)
imobilul nu face parte din domeniul public sau nu a fost înscris în evidențe ca fiind în
domeniul privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale.

În cuprinsul înscrierii efectuate în cartea funciară cu prilejul notării posesiei în
cadrul lucrărilor de înregistrare sistematică nu există nicio referire la calitatea de
„moștenitori” a posesorilor. Cu prilejul recepționării documentelor tehnice ale
cadastrului, OCPI nu este abilitat să efectueze verificări asupra modului în
care primăria unităţii administrativ-teritoriale în circumscripţia căreia este
situat imobilul a modificat rolul agricol sau rolul fiscal.

Conform art. 14 alin. (1) din actul normativ mai sus amintit, persoanele
interesate pot formula cereri de rectificare a documentelor tehnice ale
cadastrului, în termen de 60 de zile de la data afişării.

In speţă, în lipsa formulării acestei căi de atac specifice sau a notării ulterioare
a vreunui litigiu prin care să se conteste înscrierile din cartea funciară, au devenit
aplicabile prevederile art. 13 alin. (7) din lege, intabulându-se dreptul de
proprietate la împlinirea unui termen de 3 ani de la momentul notării posesiei în
cartea funciară. Astfel, în prezent titularii tabulari beneficiază de prezumția
instituită de dispozițiile art. 900 Cod civil, care stipulează că: (1) Dacă în

2

Pagina 786 din colecție

cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se
prezumă că dreptul există în folosul ei.

2. Doamna notar public MARIA MĂDĂLINA BARBU din cadrul Camerei Ploiești
solicită formularea unui punct de vedere cu privire la următoarea situație juridică:

La data de 13.03.2024 a decedat C.I. La data decesului era căsătorită sub
regimul comunității legale de bunuri cu C.$., având o singură fiică, pe L.D. În
masa succesorală defuncta deţinea un teren situat în intravilanul Comunei Bucov,
judeţul Prahova, tarla 37, parcela 2071, imobil înscris în CF nr. 30438, deschisă în
cadrul lucrărilor sistematice (și anterior în CF nr. 22174, deschisă în cadrul lucrărilor
sporadice), având nr. cadastral 30438, conform Încheierii nr. 32130/09.03.2022,
emisă de O.C.P.I. Prahova - B.C.P.I. Ploiești. Defuncta dobândise suprafaţa de
teren de 807 m.p. ca bun propriu prin partajare judecătorească, conform
sentinței civile nr. 1649/02.03.1981, pronunțată în dosar nr. 6650/1980 de
Judecătoria Ploiești, pentru restul de suprafață de 237 m.p. neexistând acte de
proprietate, dar a fost intabulată ca fiind dobândită în acelaşi mod cu
suprafața de 807 m.p.

a) Având în vedere că la data de 09.03.2022 s-a intabulat în cadastrul
sistematic dreptul de proprietate asupra întregii suprafețe de 1.044 m.p.,
consideraţi că modalitatea de dobândire a suprafeței de 237 m.p. este
corectă (prin partajare judecătorească, ca bun propriu, conform sentinței civile nr.
1649/02.03.1981 pronunțată în dosar nr. 6650/1980 de Judecătoria Ploiești)?

Dacă da, cum ar trebui să specifice notarul în actul de proprietate (în speţă C.M.
cu efect constitutiv de drepturi) modalitatea de dobândire a acestei suprafețe de
teren? Opinaţi că această suprafață de teren ar fi proprie a defunctei sau comună cu
soţul? Cum poate garanta notarul unui viitor eventual cumpărător dreptul de
proprietate asupra acestei suprafeţe de teren?

Dacă nu, cum consideraţi că ar fi fost corect efectuată intabularea și care ar fi
trebuit să fi fost modalitatea de intabulare a diferenţei de teren care nu s-a
dobândit ca bun propriu de defunctă prin partajare judecătorească, conform
sentinţei civile nr. 1649/02.03.1981 pronunțată în dosar nr. 6650/1980 de Judecătoria
Ploieşti? Ținând cont de faptul că intabularea s-a efectuat la data de 09.03.2022,
defuncta decedând la data de 13.03.2024, considerați că era corect ca la
09.03.2022 să fi fost notată posesia soților în viaţă C.I. și C.Ș. asupra
diferenței de teren de 237 m.p. (sens în care există și Procesul - verbal de
vecinătate încheiat la data de 10.10.2024 semnat de C.Ș. și Adeverinţa nr.
21473/05.11.2024 eliberată de Primăria Comunei Bucov, Judeţul Prahova, în care
sunt menţionaţi C.$. și C.I. ca posesori pe suprafaţa de 307 m.p.), astfel încât la
data de 09.03.2025, când s-au împlinit 3 ani de la notarea posesiei, dreptul
de proprietate să se fi definitivat în favoarea celor doi soţi?

b) Consideraţi că un cumpărător poate dobândi în proprietate o suprafață mai
mare de teren decât cea din actele de proprietate doar pentru că legea permite
intabularea fără a deţine acte de proprietate asupra unor suprafeţe îngrădite de
teren? Cum pot notarii garanta dreptul de proprietate în asemenea situaţii și mai ales

3

Pagina 787 din colecție

cum se pot apăra atât pe ei, cât și pe clienţi, de a nu da curs unor eventuale litigii în
asemenea situaţii?

c) Ar putea fi o soluţie ca notarul să introducă în masa succesorală suprafața de
teren dobândită prin partajare judecătorească, ca bun propriu, conform sentinței civile
nr. 1649/02.03.1981 pronunțată în dosar nr. 6650/1980 de Judecătoria Ploiești, iar
Primăria să emită actele necesare privind posesia suprafeței de 237 m.p. în favoarea
moştenitoarei L.D., astfel încât să fie rectificată cartea funciară pentru diferenţa
de suprafaţă cu notare posesie în favoarea unicei moștenitoare? Dacă nu,
care considerați că este rezolvarea practică a acestei spețe?

S-au atașat actele despre care s-a făcut vorbire.

AK

În urma analizei situațiilor juridice prezentate și a înscrisurilor comunicate,
Comisia reţine următoarele:

a) Potrivit dispozițiilor art. 14 alin. (10) din Legea cadastrului și a publicității
imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare:
Descrierea imobilelor din documentele tehnice ale cadastrului constituie o modalitate
de punere în concordanţă a situaţiei tehnice a imobilului cu situaţia juridică cuprinsă
în actele juridice. În caz de discrepanţă, prevalează situaţia tehnică
identificată în urma măsurătorilor efectuate. De la data înfiinţării din oficiu a
cărţilor funciare orice evidenţe cadastrale și de publicitate imobiliară anterioare
realizării înregistrării sistematice îşi pierd valabilitatea.

În aplicarea prevederilor legale citate, în cartea funciară deschisă ca
urmare a efectuării lucrărilor de înregistrare sistematică s-a înscris, în mod
corect, dreptul de proprietate asupra întregii suprafețe măsurate, conform
actelor juridice aflate la dipoziția persoanei autorizate care a întocmit
lucrarea de cadastru sistematic.

b) Art. 901 din Codul civil consacră principiul publicităţii materiale și dispune că
oricine a dobândit cu bună-credință vreun drept real înscris în cartea funciară, În
terneiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul
său (...). ,

Totodată, art. 888 din același act normativ stipulează că Înscrierea în cartea
funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătorești
rămase definitivă, a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act emis de
autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta.

Așadar, pentru situaţia expusă și altele similare acesteia, legea este cea care
garantează existența dreptului înscris în cartea funciară şi întinderea
acestuia.

c) Apreciem că înscrierea în cartea funciară a fost efectuată cu respectarea
dispoziţiilor legale în vigoare și nu este necesar niciun demers de rectificare.

4

Pagina 788 din colecție

3. Doamna notar public ANA-GABRIELA CODESCU din cadrul Camerei Ploiești
solicită formularea unui punct de vedere cu privire la următoarea situaţie juridică:

Cu ocazia finalizării cadastrului sistematic pe anumite sectoare cadastrale sunt
întâlnite frecvent intabulări realizate pe suprafeţe mai mari faţă de actul de
proprietate, ce depășesc limita de toleranţă prevăzută de Legea nr.
7/1996.

Modalitatea de intabulare în aceste situații este prevăzută de lege și clarificată
în cuprinsul mai multor minute ANCPI, printre care și nr. 22330/ 27.05.2024 pct. 9,
fiind invocate art. 11 alin. (24) și art. 13 din Legea cadastrului și publicității
imobiliare nr. 7/1996, republicată.

Cu titlu de exemplu regăsiți atașat extrasul CF nr. 24799 a localității Băltești și
copia contractului de vânzare-cumpărare ce a stat la baza intabulării, cu menţiunea
că suprafața este situată în zonă fostă cooperativizată. În contractul de
vânzare-cumpărare terenul are suprafața de 930 m.p., în cartea funciară înființată
ca urmare a finalizării înregistrării sistematice, a fost înscrisă suprafaţa de 1.146
m.p. Potrivit informațiilor primite de la primăria locală surplusul de suprafaţă
este inclus într-un titlu de proprietate emis pe numele fostului vânzător.
Partea a fost îndrumată pentru rectificarea cărții funciare/suprafeței conform actului
de proprietate,

In situaţii asemănătoare, în lipsa oricăror acte de proprietate pentru suprafata
excedentă, se pune problema dacă notarul public ar putea, premergător
încheierii actului translativ de proprietate, să solicite rectificarea cărții
funciare în sensul clarificării întinderii dreptului de proprietate conform
actelor și a dreptului de posesie asupra diferenţei. În caz afirmativ care ar fi
procedura de urmat și ce documente considerați necesar a fi atașate cererii
adresate BCPI?

Totodată, pentru o practică unitară corectă a notarilor publici, BCPI ar putea
condiționa înscrierea noului drept de rectificarea și încadrarea corectă a dreptului
transmiţătorului.

KE

În urma analizei situației prezentate și a înscrisurilor comunicate, Comisia reţine
următoarele:

In cartea funciară deschisă ca urmare a efectuării lucrărilor de înregistrare
sistematică s-a înscris dreptul de proprietate asupra întregii suprafeţe măsurate, în
aplicarea art. 14 alin. (10) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996,
republicată, cu modificările şi completările ulterioare.

Astfel cum am precizat în spețele mai sus expuse, limita de toleranță prevăzută
de lege (până la 15% în cazul terenurilor din intravilan, și până la 5% în cazul
terenurilor din extravilan) la care face referire doamna notar public vizează doar
înregistrarea sporadică în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară, nu şi
înregistrarea sistematică.

Apreciem că înscrierea în cartea funciară a fost efectuată cu
respectarea dispoziţiilor legale în vigoare şi ne este necesar niciun demers
de rectificare.

5

Pagina 789 din colecție

4. Doamna notar public ANA-GABRIELA CODESCU din cadrul Camerei Ploiești
solicită formularea unui punct de vedere cu privire la următoarea situaţie juridică:

Se solicită clarificarea forței probante a certificatului emis în baza art. 41
alin. (10) din Legea nr. 7/1996', reprezentând anexa nr. 27 la Ordinul ANCPI
nr. 600/2023, respectiv dacă acesta probează existența dreptului de proprietate.

S-au întâlnit situaţii în cadrul dezbaterii succesiunilor în care primăria emite
certificatul arătat mai sus pentru suprafața identificată la măsurători, iar
istoricul de rol indică o suprafaţă mai mică decât limita de toleranţă
admisă de Legea nr. 7/1996 (ex. conform istoricului de rol fiscal defunctul
figurează cu 1.000 m.p., iar conform măsurătorii cadastrale au reieșit 1.923 m.p.,
aceeași suprafață regăsindu-se și în Certificatul emis de primărie în baza art. 41 alin.
(10) din Legea nr. 7/1996). Într-o asemenea situație notarul public poate lua în
considerare valoarea acestui certificat ca act de proprietate asupra întregii suprafețe
pentru care a fost emis?

Totodată considerați că înstrăinările între vii asupra terenurilor ce au
facut obiectul unor astfel de certificate sunt condiționate de eliberarea
unui titlu de proprietate/ordinul prefectului? S-au atașat actele despre care
am făcut vorbire.

XEK

În urma analizei situaţiei prezentate și a înscrisurilor comunicate, Comisia reţine
următoarele:

Certificatul emis în baza art. 41 alin. (10) din Legea cadastrului și a publicității
imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare,
reprezentând anexa nr. 27 la Regulamentul aprobat prin Ordinul ANCPI nr. 600/2023
constituie înscrisul justificativ în baza căruia se efectuează intabularea
dreptului de proprietate. Existența dreptului de proprietate asupra terenului astfel
înscris este confirmată prin lege, în condițiile în care art. 8 din Decretul-lege nr.
42/1990 privind unele măsuri pentru stimularea ţărănimii - la care face trimitere textul
alin. (10) al art. 41 - stipulează că: Terenul aferent casei de locuit şi anexelor
gospodărești, precum și curtea și grădina din jurul acestora, în zonele
cooperativizate, constituie proprietatea particulară a deţinătorilor.

Invederăm faptul că în speță, în baza certificatului reprezentând anexa nr. 27 la
Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 600/2023 se intabulează dreptul de
proprietate asupra întregului imobil deținut fără acte și nu sunt incidente
limitările existente la 41 alin. (3) lit. b) și c) din lege, care presupun existența unui act
de proprietate și a unei diferențe de suprafață, raportată la cea rezultată din
măsurătorile cadastrale.

! Conform art. 41 alin. (10) din Legea nr. 7/1996 „Terenurile aferente casei de locuit şi anexelor
gospodăreşti, precum şi curtea şi grădina din jurul acestora se înscriu în cartea funciară, conform dispoziţiilor
art. 8 din Decretul-lege nr. 42/1990 privind unele măsuri pentru stimularea ţărănimii, cu modificările şi
completările ulterioare, în lipsa actelor de proprietate şi se intabulează dreptul de proprietate asupra acestora în
favoarea actualilor deţinători ai construcţiilor, în baza certificatului prin care se atestă că imobilul este înregistrat
în registrul agricol, eliberat de unitatea administrativ-teritorială în raza căreia este amplasat imobilul, şi a
documentaţiei cadastrale.”

5

Pagina 790 din colecție

În considerarea celor expuse, opinăm că înstrăinările între vii asupra terenurilor
ce au facut obiectul înscrierii în evidenţele de cadastru şi carte funciară în baza unor
astfel de certificate nu sunt condiţionate de eliberarea unui titlu de
proprietate/ordinul prefectului.

5. Doamna notar public ADAM ADRIANA ANDREEA din cadrul Camerei Braşov
solicită formularea unui punct de vedere cu privire la următoarea situație juridică:

Prin contractul de ipoteca imobiliară autentificat sub nr. 2487/21.05.2026 de
către subsemnata, s-a constituit un drept de ipotecă, s-a solicitat notarea interdicţiilor
aferente, precum şi notarea dreptului de ipotecă mobiliară în Cartea Funciară nr.
190291 a localității Braşov, asupra următoarelor imobile:

- imobilul situat în Mun. Braşov, Jud. Braşov, înscris în Cartea Funciară nr.
190291 a localităţii Braşov, identificat la Al, cu nr. cadastral 190291, compus din
teren intravilan având categoria de folosință curţi construcţii în suprafaţă de 2.382 mp
pe care este menţionata constructia Cl pentru care s-a format cartea funciară virtuală
având nr. cad. 190291-C1V, compus din bun viitor; Nr. niveluri:10; S. construită la
sol:925 mp; S. construită desfăşurată:9164 mp; construcție bun viitor cu regim de
înălțime S+P+8E, care urmeaza a fi edificată in baza Autorizaţiei de construire nr.
370/04.09.2025 eliberată de Mun. Braşov, Suprafață construită desfăşurată
proiectată:9164 m.p. şi care a fost preapartamentată în 146 de unităţi pentru care s-
au format cărţi funciare aferente conform actului de preapartamentare autentificat
sub nr. 1829/16.04.2026 şi

- cota de 8023/10000 din imobilul situat în Mun. Braşov, Jud. Braşov, înscris în
Cartea Funciară nr. 176546 a localității Braşov, identificat la Al, cu nr. cadastral
176546, compus din teren intravilan având categoria de folosință curţi construcţii în
suprafaţă de 1.478 mp.

De asemenea, la data de 04.06.2026 a fost încheiat actul adițional autentificat
sub nr. 2760 prin care părţile au completat conţinutul contractului de ipotecă
menţionat mai sus în sensul clarificarii faptului că imobilul construcţie bun viitor a fost
preapartamentat în 146 de unităţi individuale virtuale conform actului de
preapartamentare autentificat sub nr. 1829/16.04.2026 şi că se solicită înscrierea
provizorie a dreptului de ipotecă asupra tuturor unităţilor rezultate şi descrise anterior
concomitet cu intabularea dreptului de ipotecă asupra terenului situat în Mun. Braşov,
înscris în Cartea Funciară nr. 190291 a localităţii Braşov, identificat la Al, cu nr.
cadastral 190291 - teren intravilan având categoria de folosință curţi construcţii în
suprafaţă de 2.382 mp.

Prin încheierea nr. 111148/22.05.2026, BCPI Braşov respinge cererea de
intabulare a dreptului de ipotecă, notarea interdicţiilor aferente, precum și notarea
dreptului de ipotecă mobiliară în Cartea Funciară nr. 190291 a localității Braşov.

Notarul public consideră neîntemeiată respingerea intabulării dreptului de ipotecă
având în vedere că atât prin dispozițiile art.876 alin. (3) Cod Civil prin imobil se
înţelege „una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de
folosință, cu sau fără construcţii, aparținând aceluiași proprietar, situate pe teritoriul
unei unități administrativ-teritoriale” cât şi prin dispoziţiile art. 1 alin. (7) din Legea
7/1996: „prin imobil în sensul prezentei legi se înţelege terenul cu sau fără construcţii
de pe teritoriul unei unităţi administrativ teritoriale aparţinând unuia sau mai multor
proprietari care se identifică printr-un număr cadastral unic”, legiuitorul defineşte

7

Pagina 791 din colecție

imobilul pornind de la teren, concluzia ar fi aceea ca bunul principal îl constituie
terenul şi că orice lucrare adaugată sau autonomă pe acesta (putem vorbi despre
construcţie) îi urmează regimul juridic.

De asemenea, menţioneză că preapartamentarea unei imobil şi deschiderea
cărţilor funciare pentru bunul viitor reprezintă operațiuni de publicitate imobiliară și
individualizare cadastrală, dreptul de proprietate asupra terenului şi al constucţiei este
al dezvoltatorului, fapt pentru care consider că imobilul (terenul și construcţia în curs
de edificare) rămâne un bun ipotecabil, în condiţiile Codului civil și ale Legii nr.
190/1999, iar existența preapartamentării nu constituie un impediment legal pentru
înscrierea/notarea ipotecii.

Totodată, se solicită clarificarea naturii juridice a cărţilor funciare provizorii şi a
înscrierilor efectuate în acestea. Se anexează Contractul de ipotecă imobiliară
autentificat sub nr. 2487/21.05.2026, Actul adiţional la contractul de ipotecă
imobiliară autentificat sub nr. 2760/04/.06.2026 și Încheierea de respingere nr.
111148/22.05.20226 eliberată de BCPI Braşov.

RAE

În urma analizei situației prezentate și a înscrisurilor comunicate, Comisia reţine
următoarele:

Potrivit dispozițiilor art. 2377 alin. (1) din Codul civil ipoteca asupra unui bun
imobil se constituie prin înscriere în cartea funciară.

În cazul bunurilor viitoare, această prevedere trebuie coroborată cu dispoziţiile
art. 2380 din Codul civil, care prevăd că ipoteca asupra unor construcţii viitoare nu
poate fi intabulată, ci numai înscrisă provizoriu în cartea funciară, în condiţiile legii,
precum și cu cele ale art. 37 alin. (5) din Legea cadastrului și a publicităţii imobiliare
nr. 7/1996, care dispun că ipoteca constituită asupra unui bun viitor se poate intabula
în condiţiile legii privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare, cu condiția ca
anterior să fi fost notată existența autorizaţiei de construire. Prin urmare, în măsura în
care nu sunt incidente dispozițiile legale care permit intabularea ipotecii asupra unui
bun viitor, regimul juridic aplicabil este cel al înscrierii provizorii a ipotecii.

Referitor la obținerea extraselor de carte funciară pentru autentificare pentru
bunuri viitoare, învederăm dispozițiile art. 243* alin. (9) din Regulamentul de recepţie
şi înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin Ordinul nr.
600/2023, cu modificările și completările ulterioare, potrivit cărora „Din cărțile
funciare ale unităţilor individuale bunuri viitoare nu se eliberează extrase de carte
funciară pentru autentificare | text care nu instituie o interdicţie de înscriere a ipotecii.

În ceea ce privește extinderea ipotecii constituite asupra terenului asupra
construcției edificate ulterior, sunt incidente dispoziţiile art. 2355 din Codul civil,
potrivit cărora ipoteca se extinde asupra bunurilor care se unesc prin accesiune cu
bunul grevat și cele ale art. 2382 din același cod care dispun că „Ipoteca se întinde,
fără nicio altă formalitate, asupra construcţiilor, îmbunătăţirilor şi accesoriilor
imobilului, chiar dacă acestea sunt ulterioare constituirii ipotecii."

Având în vedere dispozițiile legale mai sus menționate, precum și faptul că, în
urma operaţiunii de preapartamentare, fiecare dintre unitățile individuale bunuri
viitoare este evidențiată într-o carte funciară distinctă, apreciem că dreptul de
ipoteca constituit asupra întregului obiect al garanţiei şi interdicțiile

8

Pagina 792 din colecție

aferente trebuie să fie înscrise în toate cărţile funciare aferente bunurilor
care fac obiectul ipotecii.

În consecinţă, în situația în care prin contractul de ipotecă se grevează terenul
și construcţia-condominiu bun viitor, cu toate unităţile individuale bunuri viitoare,
pentru autentificarea contractului se va solicita extras de carte funciară pentru
autentificare din cartea funciară a terenului.

Ulterior autentificării, în cererea de înscriere a dreptului de ipotecă se va
menționa atât numărul de carte funciară al terenului, cât și identificatorii construcției -
condominiu bun viitor și ai unităţilor individuale bunuri viitoare, grevate de dreptul
real de garanție.

În vederea înscrierii se va formula o singura cerere, cu privire la
cartea funciară a terenului, înscrierile urmând a fi preluate în toate cărţile
funciare, fără a se percepe un tarif de 100 lei pentru fiecare carte funciară
viitoare.

Conform art. 22 alin. (13) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea
imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare soluțiile consemnate în
minutele de ședință, sunt obligatorii pentru notarii publici și personalul de specialitate
din oficiile teritoriale, de la data comunicării lor, cu privire la modul de soluţionare a
situației juridice analizate şi sunt urmate concomitent de emiterea deciziilor prevăzute
la alin. (12).

Prezenta minută de ședință se comunică notarilor publici, Camerelor Notarilor
Publici şi oficiilor de cadastru și publicitate imobiliară.

AGENŢIA NAȚIONALĂ DE CADASTRU | UNIUNEA NAŢIONALĂ A
ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ | NOTARILOR PUBLICI DIN |
OMÂNIA |
Laurenţiu Alexandru BLAGA | Notar public Vasile VARGA
Director [Ggneral _ Videpreședinț |) |
13 fi | |
Mircea POPA | Notar public Sorin MARX
Director General Adjund-- | Vicepreședihtte |
— E n —— N [i _—
Cezara Irina SIMIREA A Nota public Vidtor ÎLIE |
Director Direcţia de tafta Președi | tele ENH Cfaiova |
Mihai LICĂ public be RZEA
Șef serviciu - Direcția de Publicitate > P Bucuraș |
Imobiliară" a
Notar pybli Mihnea ANGHENI
CTP București
| Cătăliff BĂDIN |
| Director general adjunct |
IE T—