Minuta ANCPI–UNNPR din 19.10.2026

Pagina 876 din colecție

UNNPR UNIUNEA NAȚIONALĂ
A NOTARILOR PUBLICI
n DIN ROMÂNIA
— Cabinet Vicepreședinte
Nr. 6536/19.10.2026
CAMERA NOTARILOR PUBLICI
Doamnei/Domnului Președinte
Doamnei/Domnului notar public
Vă înaintăm, alăturat, Minuta ședinței din data de 19.10.2026, la
care au participat reprezentanții Agenţiei Naționale de Cadastru și
Publicitate Imobiliară și ai Uniunii Naţionale a Notarilor Publici din
România, având ca obiect soluționarea unor probleme de practică
neunitară.
Cu deosebită considerație,
Notar Public SI-O
a.) DE
Vasile VARGA = i:
Vicepreşedinte al Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România
<STARILOR
Q General Berthelot nr. 41, &. Tel. +(40)21-313.99.20; 021-313.99.23; 021-313.99.37;
sector 1, cod 010164 021-313.99.41 » Fax: +(40)21-313.99.10
BUCUREŞTI — ROMÂNIA 0 Email: secretariat Qunnpr.ro

Pagina 877 din colecție

LA 4 UNNPR
5 n
r e
_ANCPI TI narată
AREA RETINEI —
Nr. 37899/19.10.2026 Nr. 6536/19.10.2026
MINUTA
ședinței reprezentanţilor Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România
și ai Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară din data de
19.10.2026

În temeiul art. 22 alin. (13) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și
publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare, la data
menționată mai sus a avut loc la sediul UNNPR o ședință de lucru având ca obiect
dezbaterea unor situații juridice care privesc relaţia profesională a notarilor publici cu
oficiile teritoriale aflate în subordinea ANCPI.

Situaţiile juridice sau alte aspecte referitoare la colaborarea profesională
interinstituțională aflate pe rolul Comisiei au fost analizate în ordinea cronologică a
numerelor de înregistrare acordate de UNNPR, care asigură și secretariatul Comisiei,
începând cu cea mai veche dintre sesizări.

Din cuprinsul sesizărilor reproduse în continuare au fost anonimizate sau
eliminate, după caz, datele cu caracter personal sau alte date care permit
identificarea părților din actele juridice la care s-a făcut referire.

1. Doamna notar public IULIANA DIACONU din cadrul Camerei București solicită
formularea unui punct de vedere cu privire la următoarea situație juridică:

Un investitor/ dezvoltator, construiește un număr de trei locuințe individuale
(case) pe un teren în suprafață totală de 985 mp, ce urmează a fi
dezmembrat ulterior intabulării construcțiilor finalizate, fiecare construcție cu
o parte din terenul total de 985 mp (aproximativ o treime din teren revenind în
exclusivitate fiecărei construcții - locuință individuală).

În momentul de față în cartea funciară a terenului s-au înscris provizoriu
cele 3 construcții în curs de edificare (C1, C2 si C3). În vederea încheierii de
promisiuni în condițiile Legi/ nr. 207/2025 pentru modificarea art. 22 din Legea nr.
10/1995 privind calitatea în construcţii, precum şi pentru completarea art. 26 din
Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, este necesar ca fiecare bun
imobil viitor (teren si construcție viitoare) să fie înscrise in cărţi funciare
individuale, pentru ca la autentificarea promisiunilor să se poată solicita si folosi un
extras de carte funciară pentru informare pentru locuinţa individuală
viitoare.

Soluția unei dezmembrări a terenului total pe care se edifică cele 3
construcții în trei loturi, fiecare cu o construcţie viitoare in curs de edificare, în acest
stadiu, nu este posibilă din cauza regulilor de urbanism din localitate

1

Pagina 878 din colecție

(Bragadiru), în sensul că, dacă se va dezmembra terenul înainte de intabularea finală
a construcțiilor nu se mai îndeplinesc indicii urbanistici din autorizaţie.

Care este soluția propusă pentru ca dezvoltatorul să poată încheia, în
condițiile legii, promisiuni autentice fără dezmembrarea terenului, având în
vedere că la promisiune nu se poate prezenta un extras CF de informare pentru bunul
Viitor individual, iar o preapartamentare nu se poate aplica ca procedură acestei
spete? Se atașează cele două autorizaţii de construire și documente cu privire la
înscrierea provizorie a construcțiilor.

, Ax

În urma analizei situației juridice prezentate și a înscrisurilor comunicate,
comisia reţine următoarele: ,

Prin autorizaţia de construire este stabilită împrejmuirea imobilului, care se
raportează la suprafața totală de 985 mp. :

Rezultă așadar că prin autorizaţia de construire imobilul este privit ca
un întreg, fără a se acorda posibilitatea de a fi dezlipit, (loturile nu sunt
delimitate în AC). Dezlipirea imobilului în trei loturi se va face în baza unui nou
certificat de urbanism care să permită această operaţiune tehnică.

Conform art. 22 alin. (3) din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții,
cu modificările și completările ulterioare aduse prin Legea nr. 207/2015 „Promisiunile
de vânzare/Promisiunile de cumpărare/Promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare
având ca obiect unităţile individuale din cadrul condominiului viitor sau locuinţele
individuale viitoare se încheie numai în formă autentică, după notarea autorizaţiei de
conştruire În cartea funciară şi după obţinerea în prealabil a extrasului de carte
funciară pentru unitatea individuală viitoare sau, după caz, pentru locuinţa
individuală viitoare." . ,

Potrivit art. 576 „Dispoziţii finale și tranzitorii” alin. (3), din Codul amenajării
teritoriului, urbanismului și construcțiilor „La data intrării în vigoare a prezentului cod
se abrogă: (...) c) dispozițiile art. 1-9, art. 11-40 și ale art. 42-44 din Legea nr.
10/1995 privind calitatea în construcţii, republicată, cu modificările și completările
ulterioare.”

Pe cale de consecință, dispozițiile art. 22 alin. (3) din Legea nr. 10/1995,
modificată şi completată prin Legea nr. 207/2025 au fost abrogate începând cu data
de 25.08.2026, data intrării în vigoare a acestui act normativ, care a preluat în
cuprinsul său norme similare. -

Conform art. 422 alin. (7) din CATUC „Promisiunile de vânzare/Promisiunile de
cumpărare/Promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare având ca obiect unităţile
individuale din cadrul condoriniului viitor sau locuinţele individuale viitoare se încheie
numai în formă autentică, după notarea autorizaţiei de construire în cartea funciară și
după obţinerea în prealabil a extrasului de carte funciară pentru unitatea
individuală viitoare sau, după caz, pentru locuința individuală viitoare.”

Astfel, comisia apreciază că, în speţă, pot fi aplicate prevederile citate ale Legii
nr. 10/1991 modificată și completată prin Legea 207/2025 respectiv ale CATUC, în
funcție de data încheierii promisiunilor, nefiind necesar ca fiecare bun imobil
viitor (construcție viitoare) să fie înscris într-o carte funciară individuală. La
autentificarea promisiunilor se va solicita și folosi un extras de carte funciară din"
cartea funciară a terenului, pe care sunt în curs de edificare construcțiile C1V, C2V și
C3V. :

. 2

Pagina 879 din colecție

PA

2. Domnul notar public RADU MARIAN, în calitate de responsabil al sediului
județean Teleorman al Camerei Bucureşti, revine asupra sesizării adresate Comisiei în
toamna anului trecut și care a făcut obiectul punctului 8 al minutei din data
30.10.2025, referitor la problema întârzierilor sistematice în soluţionarea
cererilor înregistrate la nivelul OCPI Teleorman.

Din nefericire, această problemă persistă, cu toate că în cuprinsul minutei
respective s-a promis de către conducerea ANCPI luarea unor măsuri concrete şi
substanțiale pentru înlăturarea restanțelor la nivelului OCPI Teleorman, începând
chiar cu data de 01.11.2025, precum și reevaluarea situației după trecerea unui
termen de o lună. .

Cu toate acestea, în continuare, se înregistrează întârzieri semnificative în
soluționarea cererilor înregistrate de către notarii publici în numele părţilor, ca urmare
a autentificării actelor notariale care fac obiectul înscrierii în cartea funciară, dar și în
eliberarea certificatelor de sarcini și a extraselor de informare/ autentificare, care
necesită operaţiuni prealabile eliberării — convertirea cărților funciare sau soluționarea
prealabilă a unor cereri restante.

Această situație creează perturbarea activităţii birourilor notariale, care, pe de o
parte, se confruntă cu dificultăți în respectarea programărilor întocmirii actelor
notariale, iar pe de altă parte, sunt nevoite să înfrunte nemulțumirea constantă a
părților vis-a-vis de lucrările de carte funciară, care determină întârzierea şi uneori
chiar blocarea circuitului civil.

Acestea sunt principalele motive care determină aducerea din nou în atenţia
Comisiei a problemei restanțelor înregistrate la nivelul OCPI Teleorman și să se
solicite Încă o dată conducerii ANCPI să procedeze la reevaluarea acestei situații şi. să
dispună de îndată măsuri pentru remediere. .

ERE

În urma analizei situației prezentate, reprezentanții ANCPI precizează
următoarele: ,

În ceea ce privește întârzierile cu care se confruntă OCPI Teleorman,
conducerea . acestei instituții a dispus măsuri administrative pentru remedierea
situației. Reprezentanții ANCPI precizează în acest context că accelerarea lucrărilor de
înregistrare sistematică la nivelul întregii ţări, coroborată cu lipsa personalului de
specialitate care afectează majoritatea oficiilor teritoriale, creează o presiune
constantă asupra termenelor de soluționare a cererilor de înscriere formulate de
persoanele interesate. Situația este monitorizată constant la nivelul ANCPI și se iau
măsuri punctuale în vederea combaterii, în măsura posibilităţilor, a deficienţelor
constatate.

, 3. Domnul notar public POP TUDOR BOGDAN din cadrul Camerei Cluj solicită
formularea unui punct de vedere cu privire la următoarea situație juridică:

Se solicită un punct de vedere în ceea ce privește următoarea situaţie,
referitoare la înscrierea în cartea funciară a dreptului de trecere continuu şi
perpetuu, aerian, subteran şi de suprafaţă, în favoarea operatorului
licențiat al sistemului de distribuţie a gazelor naturale, societatea D, în
vederea exercitării drepturilor conferite de Legea energiei electrice și a gazelor
naturale nr. 123/2012, a unui drept de uz asupra unei suprafețe dintr-un teren și

3

Pagina 880 din colecție

unui drept de servitute legală de trecere subterană și de suprafață asupra
aceleiași suprafețe de teren.

La data de 29.04.2026 s-a autentificat Convenția de uz și servitute de trecere,
sub nr. 559/29.04.2026, anexată solicitării.

Ţinând cont de soluțiile reţinute în Minuta din data de 04.04.2016 (în care s-a
concluzionat că dispozițiile Legii nr. 123/2012 instituie limitări legale în interes
privat ale dreptului de proprietate, iar acestea se notează în cartea funciară
cu efect de informare, conform art. 602 alin. (2) coroborat cu art. 903 pct.3 Cod
civil)) și în Minuta din data de 25.01.2022 cu trimitere la Minuta din 17.11.2015 (prin
care s-a reiterat faptul că drepturile de uz și servitute reglementate de Legea nr.
123/2012 nu au natura juridică a unor dezmembrăminte ale dreptului de proprietate
ci reprezintă limitări legale în interes privat, susceptibile de notare în cartea funciară
la cerere, în temeiul art. 903 Cod civil), a solicitat BCPI Timișoara notarea în cartea
funciară a acestor drepturi, dreptul de servitute de trecere și dreptul de uz, încasând
un tarif de publicitate imobiliară în sumă de 75 lei, aferent notării.

Prin Referatul de completare emis în dosarul nr. 132163/30.04.2026 i s-a
solicitat să achite tariful corespunzător cod 2.3.1.

Ca răspuns, a invocat minutele menționate mai sus, însă ulterior cererea de
notare a fost respinsă, conform Încheierii de respingere nr.132163, anexată
solicitării, considerându-se că părțile actului au înțeles să constituie un drept de
servitute de trecere și un drept de uz, ca drepturi reale care sunt supuse intabulării și
nu notării și, prin urmare, taxate ca atare, ca veritabile dezmembrăminte ale dreptului
de proprietate.

xx

În urma analizei situației juridice prezentate și a înscrisurilor comunicate,
comisia reține următoarele:

Potrivit art. 13 alin. (2) lit, dd) din Regulamentul de recepție și înscriere în
evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin Ordinul directorului general al
ANCPI nr. 600/2023, cu modificările și completările ulterioare, dreptul de uz şi
servitute prevăzute de Legea energiei electrice și a gazelor naturale nr.
123/2012, cu modificările şi completările ulterioare, reprezintă unul din
cazurile de notare în cartea funciară şi se tarifează cu 75 lei potrivit codului
de servicii 2.4.1 prevăzut în Anexa la Ordinul nr. 16/2019 privind aprobarea tarifelor
pentru serviciile furnizate de ANCPI şi instituţiile sale subordonate, cu modificările și
completările ulterioare.

Prin prisma celor de mai sus, soluția de respingere a cererii înregistrată la BCPI
Timișoara cu nr. 132163/2026 este eronată. Împotriva modului de stabilire a tarifului
se poate face cerere de reexaminare.

4. Doamna notar public BORUNĂ CHIRAȚA din cadrul Camerei Constanța
solicită formularea unui punct de vedere cu privire la calculul tarifului pentru
întabularea contractelor de partaj, prin care una dintre părți preia un lot
mai mare decât cota pe care o deținea din întregul imobil.

Reglementarea modalității de tarifare s-a efectuat prin Ordinul nr. 16/2019 al
Directorului general al ANCPI (mențiunile de la pct. 8 din notele subsolul la anexă),
conform căruia: „În cazul actului de partaj, tariful se calculează prin raportare la
valoarea cotei din dreptul de proprietate ce revine fiecărui copartajant

4

Pagina 881 din colecție

peste cota deținută din bunul imobil respectiv, dar nu mai puţin de 60
lei/imobil, ”

În opinia notarului public, din interpretarea dispoziţiilor arătate mai sus, rezultă
următoarele situații:

- în cazul în care fiecare copartajant preia un lot egal cu suprafețele indivize din
imobil deţinute. înaintea partajului, fiecare lot se taxează cu tariful minim de 60 lei
(sens în care există şi o minută a comisiei comune ANCPI-UNNPR);  '

- în cazul în care un copartajant preia mai puţin decât i s-ar cuveni, lotul său se
taxează, de asemenea, cu tariful minim de 60 lei;

. - în cazul în care un copartajant preia mai mult decât i s-ar cuveni, tariful se
calculează la cota pe care o preia în plus, dar nu mai puțin de 60 lei/imobil.

Având în vedere faptul că, pentru efectuarea partajului, de cele mai multe ori
este necesar ca acesta să fie precedat de o operațiune de lotizare, nu se
stabilește tarif de intabulare pentru fiecare cotă preluată în plus de fiecare
copartajant din fiecare lot format, ci se raportează la întregul imobil inițial.

În speţă, a solicitat intabularea Contractului de partaj voluntar fără sultă cu

. lotizare autentificat sub nr. 715/12.05.2026, cerere ce a făcut obiectul dosarului nr.
120970/13.05.2026 al BCPI Constanţa, soluţionat prin încheierea nr.
120970/18.05.2026.

Obiectul contractului l-a format terenul intravilan în suprafață de 2307 mp
situat în municipiul Constanța, Aleea Dimitrie Onciu (...), Lot 1, care s-a
dezmembrat în două loturi, în suprafață de 1430 mp și de 877 mp. Înscrierea
lotizării a tarifat-o cu 120 lei (60 lei pentru fiecare lot).

Prin același contract copartajanții - respectiv o persoană fizică și una
juridică, ce deţineau inițial terenul în cote - părți egale de câte 1/2 fiecare,
au preluat fiecare câte un lot din cele formate, după cum urmează:

- persoana fizică a preluat lotul în suprafață de 1430 mp.;

- persoana juridică a preluat lotul în suprafață de 877 mp.

Tariful pentru întabularea partajului l-a calculat în funcţie de
suprafața. preluată în plus de persoana fizică, respectiv suprafața de 276,50
mp (calculată prin scăderea cotei de 1/2 din întregul teren de 2307 mp, respectiv
1153,50 mp, din suprafața de 1430 mp a lotului preluat prin partaj) x 120 Euro/mp =
33180E x 5,3 lei/Euro = 175.854 lei x 0,15 % = 264 lei.

Din eroare, biroul notarial a repartizat fiecărui lot câte 1/2 din suma
de 264 lei, respectiv câte 132 lei, în loc să aloce întreaga sumă pentru lotul
preluat de persoana fizică (pentru codul 2.3.2.) și să taxeze 60 lei pentru
lotul preluat de persoana juridică (pentru codul 2.3.1.). :

Prin referatul întocmit în dosarul nr. 120970/13.05.2026 al BCPI Constanța, a
fost solicitată suplimentarea tarifului pentru serviciul cu codul 2.3.1. (şi tariful de
urgență corespunzător, având în vedere că, la depunerea dosarului a achitat și tarif
de urgență), în condițiile prevederilor art. 29, alin. (1) lit. f) din Legea nr. 7/1996,
coroborate cu cele ale art. 2 din Ordinul nr.. 16/2019, în sensul că și pentru
persoana juridică s-ar calcula tarif în cuantum de 0,5% pentru cota de 1/2
din suprafața preluată în plus (deși doar persoana fizică a preluat mai mult decât
deținea iniţial din teren). Prin urmare, pentru asigurarea celerităţii operațiunii de
intabulare, clientul biroului a fost de acord să achite încă 308 lei (276,50 mp: 2 x120
Euro/mp x 5,3 lei/Euro x 0,5% = 440 lei -132 lei =308 lei) + tarif de urgență.

5

Pagina 882 din colecție

În consecință, solicită a se emite o minută prin care să se stabilească
modalitatea corectă de calcul în speța menţionată, eventual şi în celelalte situații în
care intervine un partaj precedat de o lotizare.

ok

În urma analizei situației juridice prezentate și a înscrisurilor comunicate,
comisia reţine următoarele:

Problema supusă atenţiei a făcut obiectul analizei în cuprinsul unor minute
anterioare emise de Comisie, cum ar fi cea din data de 30.09.2024 (pct. 3).

Doamna notar public a aplicat în mod corect algoritmul de calcul precizat de
nota de subsol *? din Anexa la Ordinul nr. 16/2019 privind aprobarea tarifelor pentru
serviciile furnizate de ANCPI şi instituțiile sale subordonate, cu privire la tarifarea
actului de partaj.

Raportat la aceste prevederi legale, precum și la eroarea săvârșită de biroul
notarial la momentul înregistrării celor două cereri de intabulare, în speţă precizăm
că:

- tariful aferent cererii de intabulare a dreptului de proprietate în favoarea
persoanei fizice (pentru codul 2.3.2.), în regim normal, era de 264 lei. ,

- tariful aferent cererii de intabulare a dreptului de proprietate în favoarea
persoanei juridice (pentru codul 2.3.1.), în regim normal, era de 60 lei. Acest fapt
permite formularea unei cereri de reanalizare a tarifului, adresată OCPI, pentru
restituirea sumelor plătite necuvenit.

- recepţia dezlipirii (codul 2.2.1.) și înscrierea în cartea funciară a acestei
operațiuni (codul 2.2.2.) se tarifează cu câte 60 lei/imobil, în regim normal.

5, Doamna notar public ADAM ADRIANA ANDREEA din cadrul Camerei Brașov
solicită formularea unui punct de vedere cu privire la următoarea situație juridică:

Prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.
2149/05.05.2026, s-a transmis dreptul de proprietate asupra unor cote de
teren, respectiv cota de 1581/194700 aferentă apartamentul nr. 15 situat la
etajul 5, sc. A al blocului de locuințe, neînscris în cartea funciară, compus din
bucătărie, living, baie si balcon, cu suprafața utilă de 37,40 mp, având cota de
374/43674 din părțile de uz comun (părți comune: terenul construit şi
neconstruit cu nr. cadastral 152224 în suprafață de 1947 mp, instalațiile şi
branșamentele comune, fațadele, acoperișul, 4 holuri, 2 ieşiri de salvare ALA, adăpost
protecție civilă ALA compus din 14 boxe şi grup sanitar, spaţiu tehnic, casa scării A
S+D+P+S9E, spațiu depozitare cărucioare, spațiu uscătorie, spaţiu depozitare biciclete,
casa scării B S+D+P+2E, casa scării P, lift acces scara A S+D+P+9E şi Iift acces,
scara B S+D+P+2E, 2 holuri, depozitare, 5 sasuri, spațiu tehnic, adăpost protecție
civilă ALA compus din 3 boxe şi grup sanitar, rampă acces parcaj de reşedinţă şi
circulație parcaj de reşedinţă), cota de 723/194700 aferentă locului de parcare
subteran nr. 39 situat la demisolul blocului de locuințe, neînscris în cartea
funciară, constituit din parcare cu suprafața utilă de 17,10 mp, având cota de
171/43674 din părțile de uz comun şi cota de 135/194700 aferentă boxei
28 situata la subsolul blocului de locuințe, neînscris în cartea funciară, constituit
din boxa cu suprafața utilă de 3.20 mp, având cota de 32/43674 din părțile de
uz comun, toate din terenul înscris în CF nr. 152224 a localității Brașov

6

Pagina 883 din colecție

identificat la Al, cu nr, cadastral 152224, compus din teren intravilan curţi -
construcții în suprafaţă de 1947 mp.

* În speţă, condominiul deși edificat din anul 2021, nu a putut fi
intabulat în cartea funciară, deoarece în momentul construirii nu a fost respectat
nivelul de înălțime prevăzut în autorizația de construire nr. 366/30.05.2018 emisă de

" către Primăria Municipiului Brașov, motiv pentru care în anul 2021 a fost declanșat un
litigiu de către Primăria Municipiului Braşov şi Poliția Locală Braşov, în
contradictoriu cu proprietarul imobilului, prin care se solicită demolarea
etajului construit cu nerespectarea dispozițiilor autorizaţiei de construire.

Prin încheierea de ședință din dâta de 12.09.2022, Judecătoria Brașov
suspendă dosarul civil nr. 72577/197/2022 până la soluţionarea dosarului nr,
3197/62/2022 aflat pe rolul Tribunalului Brașov, care are ca obiect anularea actelor
emise de autorităţile publice locale. Având în vedere că există o încheiere emisă
de o instanță de judecată care atestă edificarea construcţiei încă din anui
2021, consideră că nu poate să aprecieze că se află sub incidenţa Legii nr.
207/2025, respectând şi principiul neretroactivității legii civile.

Prin încheierea nr. 97075/06.05.2026, BCPI Braşov respinge cererea de
intabulare a dreptului de proprietate și restrângerea drepturilor de ipotecă,
motivând că potrivit dispozițiilor art. 651 Cod Civil, „înstrăinarea sau ipotecarea
cotei - părţi nu se va putea face decât odată cu dreptul asupra
apartamentului care constituie bunul principal” coroborate cu dispoziţiile art.
26 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, conform căruia „dreptul de proprietate
comuna forţată si perpetuă pe părţile comune ale unui imobil se valorifică

numai împreună cu dreptul de proprietate exclusivă care poarta asupra

- acestuia sau a unei părţi determinate din acesta”. ,

Cu privire la aceste aspecte menționează că la acest moment bunul
principal îl constituie terenul, care la momentul intabulării condominiului
va deveni parte de uz comun pentru acesta, moment în care bunul principal
va fi constituit de fiecare unitate individuală în parte, iar terenul va deveni
bun accesoriu. Totodată, potrivit dispozițiilor art. 876 alin. (3) Cod civil prin imobil
se înțelege „una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de

" folosinţă, cu sau fără construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar, situate pe teritoriul
unei unităţi administrativ-teritoriale”. Astfel prin intabularea cotelor de teren stabilite
conform documentației tehnice existente si a propunerii de apartamentare nr.
26/04.02.2026 întocmită de ing. VD, coproprietarii. terenului vor deveni coproprietari
în aceleași cote și asupra construcţiei la momentul intabulării acesteia, dispoziții
prevăzute în mod expres în legislația civilă, de exemplu art. 567 Cod civil, urmând ca -
la data apartamentării acesteia, toți coproprietarii să încheie un act de partaj voluntar
prin care să devină proprietari exclusivi asupra unităţii individuale menţionate în
contractul de vânzare cumpărare prin care a fost achiziționată cota respectivă.

, De asemenea, la data de 26.05.2026 a fost încheiat actul adițional
autentificat sub nr. 2591 prin care părțile au clarificat expres că obiectul
înscrierii îl reprezintă dreptul de proprietate asupra cotelor indivize de
1581/194700, 723/194700 şi 135/194700 din terenul înscris în CF nr. 152224
Brașov, respectiv cota totală de 2439/194700 din acest teren,

Totodată, părțile au clarificat că menţiunile privind apartamentul nr. 15, -
locul de parcare nr. 39 şi boxa nr. 28 au caracter de. identificare

7

Pagina 884 din colecție

convenţională a unităților avute în vedere de părți potrivit promisiunii de
Vânzare-cumpărare și documentației tehnice existente, fără ca aceste unități, nefiind
încă înscrise în cartea funciară, să constituie obiect al intabulării prin prezenta cerere,
iar până la îndeplinirea oricărei etape ulterioare terenul obiect al prezentei spete nu
este un imobil aflat în coproprietate forțată,

Prin urmare, solicitarea formulată către OCPI privește intabularea
dreptului de proprietate asupra cotelor indivize din terenul înscris în CF nr.
152224 Brașov, iar nu intabularea apartamentului, a locului de parcare sau
a boxei, acestea urmând a fi înscrise ulterior, după intabularea construcţiei,
apartamentarea si partajarea acesteia. :

Se atașează solicitării următoarele înscrisuri: contract de vânzare cumpărare

, autentificat sub nr. 2149/05.05.2026, act adițional autentificat sub nr.
2591/26.05.2026, autorizaţie de construire nr. 366/30.05.2018, încheierea de ședință
din data de 12.09.2022 pronunțată de Judecătoria Brașov, promisiunea de vânzare
cumpărare și actele adiţionale ulterioare, propunerea de apartamentare nr.
26/04.02.2026 și încheierea de respingere nr. 97075/06.05.2026
O -

În urma analizei situației juridice prezentate şi a înscrisurilor comunicate,
comisia reține următoarele: ,

În urma analizei CF nr. 152224 Brașov rezultă că asupra imobilului sunt notate
mai multe antecontracte care au ca obiect UI și cotele — părţi aferențe din terenul
aferent şi sunt intabulate ipotecile legale ale promitenților cumpărători. În CF apar și
notări de litigii și urmăriri silite.

Dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, împiedică încheierea
unor acte de înstrăinare a cotelor-părți din terenul înscris în CF nr. 152224
Braşov, separat de unitățile individuale aferente pe care le deservesc în
mod forțat şi perpetuu.

De asemenea, art. 651 Cod Civil prevede că „înstrăinarea sau
ipotecarea cotei - părți nu se va putea face decât odată cu dreptul asupra
apartamentului care constituie bunul principat”

Deși doamna notar pretinde că obiectul contractelor de vânzare (astfel cum au
fost modificate prin acte adiționale) nu are nicio legătură cu unitățile individuale din
viitorul condominiu, din analiza clauzelor contractuale rezultă că obiectul contractului
îl constituie atât cotele părți asupra terenului cât și UI aferent care constituie bunul
principal.

6. Doamna notar public GAL-MIHAESCU IOANA-LAURA din cadrul Camerei
Târgu Mureș solicită formularea unui punct de vedere cu privire la următoarea situație
juridică:

Un dezvoltator a obţinut o autorizație pentru desființare parţială,
reamenajare, modificare, extindere si supraetajare, situație care se încadrează
la excepția prevăzută de art. 243 alin. (2) din ODG ANCPI nr, 600/2023 pentru
aprobarea Regulamentului de recepție și înscriere în evidențele de cadastru și. carte
funciară, deci nu se aplică noile prevederi legale privind procedura de lucru la
cadastru pentru bunurile viitoare. Se dorește a se încheia promisiuni bilaterale de
Vânzare - cumpărare pentru unitățile individuale ce.se vor construi.

8

Pagina 885 din colecție

Notarul public întreabă cum ar trebui să procedeze cu privire la avansul care se
achită de către promitentul — cumpărător, privind cuantumul acestui avans și contul
dezvoltatorului in care se virează? Se aplică prevederile Legii nr. 207/2025?

Cum ar trebui sa procedeze cu privire la notarea promisiunii bilaterale de
Vânzare - cumpărare in cartea funciară, având in vedere ca poate lucra doar pe
cartea funciară in care figurează vechea clădire cu terenul aferent.

dk

În urma analizei situației juridice prezentate, comisia a solicitat informații și acte
suplimentare (identificarea CF, autorizaţia de construire, etc) pentru a putea efectua o
analiză completă şi corectă a speței. Înscrisurile au fost înaintate UNNPR la data de
15.10.2026, care le-a înaintat membrilor Comisiei la data de 16.10.2026.

Conform art. 243" alin. (1) și (2) din Regulamentul de recepție și înscriere în
evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin ODG ANCPI nr. 600/2023, cu
modificările și completările ulterioare:

(1) Procedura de lucru pentru înregistrarea în sisternul integrat de cadastru şi
carte funciară a construcţiilor bunuri viitoare se aplică construcţiilor condominiu
bunuri viitoare și construcțiilor de tip locuinţă individuală bunuri viitoare la care fac
referire dispozițiile art. 26 alin. (9) - (11) din Legea nr. 7/1996 şi dispoziţiile art. 22
din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii, republicată, cu modificările și
completările ulterioare.

(2) Procedura de la alin. (1) nu se aplică în situaţia
extinderii/supraetajării construcției condominiu finalizate.

Din datele speței rezultă că este vorba de 5 construcții pentru care s-a obținut o
autorizație de construire pentru desființare parţială, reamenajare, modificare,
extindere și supraetajare în vederea realizării de clădiri pentru servicii — birouri și
cabinete medicale cu dotări aferente și locuințe de serviciu.

Exceptarea de la aplicarea procedurii de preapartamentare se aplica doar
construcțiilor condominiu finalizate, iar nu și caselor individuale, așa cum este
prevăzut expres în alineatul 2 al art. 243! din Ord. 600/2023.

În privința obligaţiei de preapartamentare, dacă prin amploarea lucrărilor de
construcție, clădirea va fi transformată de asemenea natură încât va rezulta practic o
construcție nouă sub forma unui condominiu, putem vorbi de un condominiu viitor și
devin aplicabile. dispozițiile privind preapartamentarea și obligația notarului ce
autentifică o promisiune de a nota autorizaţia de construire în cartea funciară şi de a
obţine în prealabil extrasul de carte funciară pentru unitatea individuală viitoare sau,
după caz, pentru locuinţa individuală viitoare.

7. Domnul notar public DORIN SUCIU din cadrul Camerei Alba Iulia solicită
formularea unui punct de vedere cu privire la următoarea situație juridică:

Biroul notarial a înregistrat dosarul cu nr. 122403 în data de 28.10.2025 cu
termen de soluţionare 06.11.2025, iar până la momentul trimiterii sesizării către
comisie, respectiv 15.06.2026, acesta nu a fost soluţionat.

La data de 28.05.2026 a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu credit
ipotecar pentru un apartament și un garaj. Dosarul nr. 73790/29.05.2026 privind
apartamentul a fost soluţionat în aceeași zi de către BCPI Sibiu.

9

Pagina 886 din colecție

Dosarul nr. 73794/29.05.2026 privind garajul ajuns la BCPI Agnita, nu a fost
soluționat la termen, respectiv 03.06.2026, în schimb a primit referat de
completare în data 08.06.2026, prin care i se solicită să modifice cererea de
înscriere, fără însă a preciza temeiul legal. Întrucât cererea a fost completată
corespunzător, a precizat acest lucru în răspunsul formulat în aceeași zi, solicitând
totodată să se soluţioneze dosarul. Până la data de 15.06.2026, după încă o
săptămâna, dosarul nu este soluţionat.

Situaţia este cu atât mai neplăcută cu cât aproape zilnic trebuie să ofere
explicaţii (pe care 'nu le are) clienţilor, care nu reușesc să facă plățile întrucât banca

- aşteptă extrasul și încheierea de intabulare a ipotecii.

Se precizează că situaţiile prezentate nu sunt singulare, deja în rândul colegilor
notari discuţiile despre problemele cauzate de BCPI Agnita sunt la ordinea zilei.

Se solicită luarea unor măsuri imediate, astfel încât aceste abuzuri să nu se mai
repete, să se colaboreze pentru soluţionarea rapidă a dosarelor la fel cum se
procedează cu celelalte BCPI.

Spre informare se atașează solicitării încheierea de intabulare nr.
73790/29.05.2026, referatul de completare și răspunsul la referat,

*x**

În urma analizei situației juridice prezentate și a înscrisurilor comunicate,
comisia reține următoarele:

Din verificările efectuate s-a constatat faptul că cererile nr. 122403/2025, nr.
73790/2026 și nr. 73794/2026 au fost înregistrate și soluționate de către BCPI Sibiu.

În ceea ce privește întârzierile cu care se confruntă OCPI Sibiu și birourile sale
teritoriale; conducerea acestei instituții a dispus măsuri administrative pentru
remedierea situației. Reprezentanții ANCPI precizează în acest context că accelerarea
lucrărilor de înregistrare sistematică la nivelul întregii țări, coroborată cu lipsa
personalului de specialitate care afectează majoritatea oficiilor teritoriale, creează o
presiune constantă asupra termenelor de soluționare a cererilor de înscriere formulate
de persoanele interesate. Situaţia este monitorizată constant la nivelul ANCPI și se iau
măsuri punctuale în vederea combaterii, în măsura posibilităților, a deficienţelor
constatate.

8, Doamna notar public APOSTOL-STAN BIANCA-FLORICA din cadrul Camerei
București solicită formularea unui punct de vedere cu privire la lămurirea următoarei
situații referitoare la încheierea de promisiuni bilaterale de vânzare-

_ cumpărare, într-un imobil finalizat, dar neintabulat, cu respectarea Legii nr.
207/2025 pentru modificarea art. 22 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în
construcţii, precum și pentru completarea art. 26 din Legea cadastrului și a publicității
imobiliare nr. 7/1996. ,

În concret, solicită lămuriri dacă, în situația unui imobil cu mai multe unități
individuale, care este finalizat din punct de vedere al actelor
administrative, respectiv are proces-verbal de recepţie la terminarea
lucrărilor și certificat de atestare a edificării, dar nu a fost încă intabulat din
cauza unor neconcordanțe de natură tehnică ce ţin de lucrarea de cadastru, se pot
încheia promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, cu respectarea
prevederilor Legii nr. 207/2025, deși în cartea funciară nu este notată

10

Pagina 887 din colecție

autorizația de construire cu poziții distincte pentru unitățile individuale și
nu există încheiat nici un act de preapartamentare.

După părerea sa, având în vedere că, scopul și finalitatea Legii nr. 207/2025
sus arătate, este acela de a proteja promitentul - cumpărător prin notarea promisiunii
în poziția deschisă pentru apartamentul/locul de parcare/boxă etc. pe care dorește să
îl achiziționeze, iar în acest moment proiectul în speță nu are deschise aceste poziții
distincte și nici nu se mai pot deschide: prin preapartamentare, construcţia
nemaifiind considerată bun viitor, nu se mai pot încheia promisiuni, ci
trebuie așteptat ca imobilul să fie intabulat în cartea funciară și ulterior
apartamentat.

A decis să facă această solicitare având în vedere opinia unei colege care i-a
comunicat dezvoltatorului că se pot încheia promisiuni chiar dacă în cartea funciară a
imobilului nu există notată autorizația cu poziții distincte pentru fiecare UI, nu a
existat nici un act de preapartamentare și sau. declarație + fișier CSV. În acest
context, ar dori să se asigure că a interpretat corect dispozițiile actului normativ sus
arătat sau, în caz contrar, să se edifice cu privire la aspectele menționate.

, , RE .

În urma analizei situației juridice prezentate și a înscrisurilor comunicate,
comisia reține următoarele: |

Astfel cum s-a reținut și în Minuta nr. 10999/1815/24.03.2026, pct. 5, pentru
construcțiile finalizate, în situația în care nu este notată autorizaţia de construire pe
poziții distincte, pentru fiecare UI, în baza declaraţiei dezvoltatorului și a fișierului
.csv.,, notarea promisiunilor de vânzare încheiate ulterior datei de

, 08.03.2026 (data intrării în vigoare a prevederilor art. 26 alin, (9) - (11). din Legea
cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, aşa cum a fost aceasta completată
prin Legea nr. 207/2025), pentru UI-urile situate în construcţiile finalizate, se
poate efectua în cărţile funciare individuale după finalizarea operaţiunii de
apartamentare. : , ,

9. Domnul notar public IVAN CONSTANTIN din cadrul Camerei Ploiești solicită
formularea unui punct de vedere cu privire încheierile de respingere nr.
104161/18.05.2026 şi nr. 114960/27.05.2026 ale BCPI Brașov prin care s-a respins

- înscrierea dreptului de proprietate asupra construcţiilor ce au făcut obiectul " ”
contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2373/12.05.2026, având în
- vedere motivarea considerată extrem de „originală” în interpretarea reglementărilor
de carte funciară a registratorilor. S-au atașat solicitării fotocopii ale înscrisurilor
relevante.
**xk

În urma analizei situației juridice prezentate și a înscrisurilor comunicate,
comisia reţine următoarele: ,

- În speţă, o persoană juridică, titulară a unui drept de superficie, vinde
construcția unei persoane fizice, care este coproprietară pe teren împreună
cu o terță persoană. Cererea de înscriere a dreptului de proprietate asupra
construcției a fost respinsă de BCPI Brașov pe considerentul că este contrar regulilor
de carte funciară prevăzute de art. 878 Cod civil să fie înscris un singur proprietar pe
construcție și doi coproprietari pe teren.

11

Pagina 888 din colecție

Or, sunt multiple situațiile în care construcția este proprietatea exclusivă doar a
unuia din coproprietarii terenului, din diverse motive, în funcție de modalitatea de
dobândire a construcției: fie doar unul din coproprietarii terenului a edificat
construcția, având acordul celuilalt, fie doar unul dintre ei a moștenit construcția în
proprietate exclusivă, fie doar unul din ei a cumpărat construcția, cum e cazul din
speță.

Cu privire la spețe similare, întâlnite la același oficiu teritorial (OCPI Brașov),
Comisia s-a pronunțat anterior prin minutele ședințelor din data de 05.10 2926 (pct.
7) și din data de 20.09.2021 (pct. 6).

Raționamentul care a stat la baza încheierilor de respingere nr.
104161/18.05.2026 și nr. 114960/27.05.2026 este eronat. Având în vedere faptul că
prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2373/2026 titularul unei
cote din dreptul de proprietate asupra terenului devenea și proprietarul construcției
situată pe acest teren, în speţă cererile erau admisibile.

10. Doamna notar public CRISTINA MIHALACHE din cadrul Camerei București
solicită formularea unui punct de vedere cu privire la următoarea situație juridică:

În anul 2023, AS, în calitate de promitentă vânzătoare și B, în calitate de
promitent cumpărător, au încheiat un antecontract de vânzare cumpărare a unui
imobil din județul Sibiu, in baza căruia B a achitat lui AS un avans în cuantum de
5.000 euro din prețul imobilului ce urma sa fie achitat integral în mai multe rate, iar
părțile au stabilit termenul limită pentru semnarea contractului de vânzare la data de
18.12.2025, fără a se stipula vreo modalitate de prelungire unilaterala a acestui
termen de către vreuna dintre părți.

În baza antecontractului, în cartea funciară a imobilului s-a notat
promisiunea de vânzare cu termen 18.12.2023 și s-a intabulat ipoteca
legală a promitentului comparator pentru avansul achitat.

Ulterior, promitenta cumpărătoare AS a comunicat că până la termenul
de 18.12.2025 nu s-a încheiat contractul de vânzare și că imobilul nu face
obiectul niciunui litigiu, astfel ca dorește radierea din cartea funciara a
înscrierilor efectuate in baza antecontractului.

Întrucât termenul de 6 luni de la data limita de 18.12.2025 a expirat la data de
18.06.2026, că in cartea funciară nu a fost notat niciun litigiu și că nici nu s-a solicitat
înscrierea dreptului de proprietate al promitentului compărător, a formulat o cerere
pentru radierea din oficiu de către OCPI Sibiu, in condițiile art. 906 alin. 3)
din Codul civil, a promisiunii de vânzare și a ipotecii legale a promitentului -
comparator, cerere însoţită doar de copia antecontractului de vânzare.

Cererea a fost respinsă, motivându-se că radierea se face doar cu
acordul părţilor sau in baza unei hotărâri judecătorești definitive. A
redepus ulterior cererea, care, de asemenea a fost respinsă motivat de

FU faptul ca a fost introdusă de notarul public si, astfel radierea nu ar putea fi
FE considerată ca fiind din oficiu, ci la cerere.

Ă În consecință, se solicită comunicarea unui răspuns la următoarele întrebări:
, KA a) Daca radierea din cartea funciară a unei promisiuni de vânzare si a
ipotecii legale a promitentului comparator, efectuate în baza unui
€ y antecontract de vânzare este posibilă, din oficiu, în temeiul art. 906 alin. (3)
din Codul civil, al art. 186 alin. (4) din Ordinul ANCPI nr. 600/2023 și al art. 37 alin.
12

Pagina 889 din colecție

(13) din Legea nr. 7/1996, urmare a expirării termenului de 6 luni de la termenul
stabilit pentru semnarea contractului de vânzare, fără acordul părților sau
pronunțarea unei hotărâri judecătorești.

Se precizează că în cartea funciara nu sunt alte înscrieri.

b) Dacă se va considera că radierea din oficiu nu este posibilă, se solicită
comunicarea cazurilor de aplicabilitate a dispoziției legale mai sus
menţionate.

Se anexează solicitării cererea inițială nr. 26557/2026, încheierile de respingere
nr. 26557/2026, cererea (redepunere) nr. 27123/2026 și încheierea de respingere nr.
27123/2026.

* kk

În urma analizei situației juridice prezentate și a înscrisurilor comunicate,
comisia reține următoarele:

Din verificările efectuate în sistemul integrat de cadastru și carte funciară,
rezultă că la data de 13.08.2026 a fost înregistrată cererea nr. 29063/2026 prin care
s-a solicitat radierea antecontractului de vânzare autentificat sub nr. 1266/13.06.2023
și radierea ipotecii legale. Cererea a fost soluţionată prin încheierea de admitere cu
același număr.

Conform art. 22 alin. (13) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea
imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare soluțiile consemnate în
minutele de ședință, sunt obligatorii pentru notarii publici și personalul de specialitate
din oficiile teritoriale, de la data comunicării lor, cu privire la modul de soluţionare a
situației juridice analizate și sunt urmate concomitent de emiterea deciziilor prevăzute
la alin. (12).

Prezenta minută de ședință se comunică notarilor publici, Camerelor Notarilor
Publici și oficiilor de cadastru și publicitate imobiliară.

PUBLICITATE IMOBILIARA PUBLICI DEN ROMÂNIA
A N
A
Mircea POPA Notar public Ngile VARGA
Director General Adjunct Vicepreșe&iite_ ,
- Coordonator al reprezentand ZI
Director Direcţii icitate Imobiliară Vicepreședinte /
FE = 1
Șef serviciu - Direcţia de Publicitate
: Imobiliată / I AU
r atat public Alexand ea ANGHENI
|
ca cz
TS — NPE at
==
Cătălin BĂDIN, —
Director generăl-afjurict
| E:
LT CI 13