Decizia nr. 12 din 21.09.2026

AGENTIA NAȚIONALA DE CADASTRU SI PUBLICITATE IMOBILIARA St NE 35229)... a) a un ZI ins OI ro 200E A a ANCPI II 97 SS MENITA NATIORA DIRECȚIA DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ Nr. 1322/XI/21.09.2026 DECIZIA NR. 12/21.09.2026 privind minuta nr. 33229/214763/5753 din 15 septembrie 2026, încheiată ca urmare a ședinței reprezentanților Agenţiei Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară, ai Uniunii Naţionale a Notarilor Publici din România și ai Minsterului Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administraţiei În temeiul art. 22 alin. (12) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, În considerarea dispozițiilor art. 22 alin. (13) din același act normativ, Directorul Direcţiei de Publicitate Imobiliară emite prezenta DECIZIE Art. 1. Se comunică oficiilor de cadastru și publicitate imobiliară minuta nr. 33229/214763/5753 din 15 septembrie 2026, anexată prezentei, în vederea punerii în aplicare a soluțiilor consemnate în conținutul acesteia. Art. 2. Pentru aducerea la îndeplinire a dispozițiilor prezentei decizii sunt responsabili inginerul șef, inspectorii de cadastru, registratorul șef, registratorii coordonatori, registratorii și asistenții registratori din cadrul oficiului teritorial. Cezara lrina SIMIREA Director i Imobiliară | ANCPUStr Splaml Iridependenței Ir 2 A Elaj 1 Sector poşta! 050022 E reşti ROMÂNIA Certilicat SR EM ISO 9001 2015 | Teltelori (+4021) 31 339 Fax (+4021) 314 52 24 e mail office(Bancpi ro www ancp ro Nr 27921/09/R

ri = n a — ml n rr i Fr SER LE O UNNPR d AES, a. Fr TRY : a SETE TACE Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor e loa n Publice și Administraţiei Nr. 10229 |1% 09 2026 nr. ZIS 042026 nr. S4S3] 15. 03. 1006 MINUTA ședinței reprezentanților Uniunii Naționale a Notarilar Publici din România, ai Agenţiei Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară și ai Ministerului | Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației din data de 15.09.2026 Având în vedere intrarea în vigoare la data de 25.08.2026 a Legii nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului şi construcțiilor (CATUC), act normativ ce conţine prevederi de interes atât pentru activitatea notarială cât și pentru cea de cadastru și publicitate imobiliară, la data menționată mai sus a avut loc la sediul UNNPR o ședință de lucru având ca obiect dezbaterea unor situații juridice care rezultă din aplicarea sa. Prin adrese succesive, atât ANCPI cât și UNNPR au solicitat Ministerului Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administraţiei, în calitate de inițiator al CATUC, formularea unui punct de vedere cu privire la anumite prevederi care privesc atât activitatea notarială cât și activitatea de publicitate imobiliară. În vederea unei abordări unitare de către toate entitățile implicate a prevederiior CATUC privitoare la activitatea notarială și de publicitate imobiliară, s-a adresat doamnei Anca GINAVAR, director în cadrul MDLPA, invitația de a participa la ședința de lucru de astăzi a reprezentanților UNNPR și ai ANCPI. Din partea MDLPA au mai participat la ședință și alți specialişti din cadrul acestui minister, cu atribuții în interpretarea și aplicarea acestui act normativ, Reproducem în continuare soluțiile juridice convenite de comun acord, în cadrul ședinței, la problemele supuse analizei. 1. După intrarea în vigoare a CATUC, se impune necesitatea clarificării posibilității înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra construcțiilor edificate în baza unei autorizații de construire, în temeiul certificatului de atestare 1

LA , Di : a edificării construcţiei, prevăzut la art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/19% a cadastrului și a publicității imobiliare și art. 120-121 din CATUC. E Eu , În urma analizei situației juridice prezentate, comisia reține următoarele: Dreptul de proprietate asupra construcțiilor edificate în baza unei autorizații de construire emise atât anterior cât și ulterior intrării în vigoare a Codului amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC) se înscrie și în continuare în baza certificatului de atestare a edificării construcției, reglementat de art. 37 alin. (1) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, indiferent de data eliberării acestuia. 2. După intrarea în vigoare a CATUC, se impune necesitatea clarificări posibilității înscrierii dreptului de proprietate asupra construcțiilor realizate înainte de 2001, în baza certificatului de atestare fiscală, conform art. 37 alin. (2) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, potrivit căruia „Dreptul : de proprietate asupra construcţiilor realizate inainte de 1 august 2001, care este data intrării În vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea și completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii şi unele rnăsuri pentru fealizarea locuinţelor, se întabulează în baza certificatului de atestare fiscală, care cuprinde suprafața reală a construcţiei și a terenului aferenţ, emis de autoritatea administraţiei publice locale În a cărei rază se află situată construcţia; precum şi a documentaţiei cadastrale întocmite În acest scap." Rh În urma analizei situației juridice prezentate, comisia reține următoarele: Prevederile referitoare la construcțiile vechi, realizate înainte de 1 august 2001, se aplică în continuare, păstrându-și mecanismul de intabulare stabilit de Legea cadastrului și publicității imobiliare nr, 7/1996, în baza certificatului de atestare fiscală, fără prezentarea unui certificat de atestare a edificării construcţiei și fără certificat de urbanism pentru operațiuni cadastrale. 3. Potrivit art. 239 alin. (1) şi (2) din CATUC „(1) În sensul prezentului cod, comasarea este operatiunea de alipire a două sau mai multe imobile, cu conditia încadrării parcelei rezultate în prevederile reglementărilor urbanistice în vigoare referitoare la condițiile de dirnensionare și construibilitate aplicabile parcelelor. (2) În cazul operaţiunilor de commasare în scopul realizării lucrărilor de construcții este obligatorie emiterea prealabilă a certificatului de urbanism pentru operatiuni cadastrale.“ , Art. 243 prevede la litera b) că reprezintă sancțiune „rea/zarea operatiunii de cornasăre fără obtinerea prealabilă a certificatului de urbanism pentru operatiuni cadastrale, în acele cazuri În care există obligativitatea obtinerii acestuia, în conformitate cu prevederile art. 256." Conform art. 256 alin. (1) și (2) „(1) Certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale este actul administrativ cu caracter individual prin care autoritatea administraţiei publice locale face cunoscute condiţiile necesare realizării operaţiunilor de dezlipire, alipire sau de înscriere a unor servituţi de trecere, evidențieri, reevidenţieri de imobile în cartea funciară, în raport cu 2

regimul tehnic stabilit prin documentaţiile de arnenajare a teritoriului și documentaţiile | de urbanism aprobate. (2) Operațiunile prevăzute la alin (1) și actele juridice | : aferente acestora, efectuate în lipsa certificatului de urbanism sau cu A nerespectarea condiţiilor impuse prin acesta, sunt lovite de nulitate absolută. | În considerarea celor de mai sus, se împune clarificarea necesității certificatului de urbanism pentru operațiuni cadastrale în toate cazurile de alipire (cum reiese din art. 256) sau doar atunci când alipirea se realizează în scopul construirii (art. 239). ese | i În urma analizei situației juridice prezentate, comisia reține următoarele: | , Pentru operaţiunile de alipire a imobilelor situate în intravilan este | necesar în toate situațiile certificat de urbanism pentru operațiuni | cadastrale. | Operaţiunea cadastrală de comasare (alipire) se realizează doar pentru imobile | | alăturate (învecinate) conform art, 879 din Codul civil și art. 25 din Legea | cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996. 4, Potrivit art. 240 din CATUC „(1) În sensul prezentului cod, dezmembrarea este operaţiunea cadaștrală de dezlipire a unui teren în două imobile cu condiţia încadrării parcelei rezultate în prevederile reglementărilor urbanistice în vigoare | referitoare la destinaţia terenului, condiţiile de dimensionare și construibilitate aplicabile parcelelor. (2) Dezmembrarea unui imobil se realizează cu solicitarea Și | emiterea prealabilă a certificatului de urbanism pentru operaţiuni cadastrale, | (3) Frin excepție de la prevederile alin. (2), emiterea certificatului de urbanism este | facultativă în cazul acţiunilor de ieşire din indiviziune. | În conformitate cu prevederile art, 29 alin. (2) din Legea nr. 350/2001 privind | amenajarea teritoriului şi urbanisrnului (În prezent abrogate) „Certificatul de urbanism | trebuie emis pentru adjuaecarea prin licitaţie a lucrărilor de proiectare şi de execuţie | a lucrărilor publice, precum și pentru întocmirea documentatiilor cadastrale de dezmembrare a terenurilor situate în intravilanul localităţilor, în cel putin 3 parcele, atunci când operațiunile respective au ca obiect realizarea de lucrări de construcţii și | de infrastructură. | Pe de altă parte, art. 6 alin. (6) din Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii prevedea că „certificatul de urbanism se emite și în | următoarele situaţii: (...) pentru cereri în justitie și operatiuni notariale privind circulaţia imobiliară, atunci când operatiunile respective au ca obiect: comasarea, , respectiv dezmembrarea terenurilor dinfin cel puţin 3 parcele; împărțeli ori comasări | de parcele solicitate în scopul realizării de lucrări de construcţii și de infrastructură, “ | În considerarea prevederilor legale citate, precum și a fluxului întrerupt, rezulta că, sub imperiul legii vechi, nu se impunea solicitarea certificatului de urbanism în vederea recepționării documentației cadastrale dezlipire în două loturi a unui teren situat în intravilan. Pentru a aprecia însă asupra obligativității prezentării certificatului la înscrierea actului notarial, era necesară Identificarea scopului în vederea căruia se | efecţuează dezlipirea/ alipirea. Întrucât scopul este un element de ordin subiectiv, acesta trebuia exprimat de către părțile actului juridic, fie în mod direct, în cuprinsul actului notarial sau printr-o declarație separată, din care să rezulte că operațiunile 3

IOTTTTTTTTTTTTTTT TIT sunt/nu sunt efectuate în scopul realizării lucrărilor de construcții, fie în mod indirect, prin anexarea certificatului de urbanism. În consecință, după intrarea în vigoare a CATUC se impune clarificarea faptului | că, dacă pentru documentațiile având ca obiect alipiri, respectiv dezlipiri din/în două parcele recepționate anterior intrării în vigoare a Codului, la autentificarea actului notarial, respectiv la depunerea cererii de înscrierea în cartea funciară ulterior datei de 25.08.2026, se aplică legislația veche. XE În urma analizei situației juridice prezentate, comisia reţine următoarele: Intenţia de reglementare este aceea de a stabili obligativitatea obținerii unul certificat de urbanism pentru operațiuni cadastrale pentru toate operațiunile de dezmembrare/ comasare, cu excepția celor care se realizează în extravilanul UAT-urilor. În raport cu cele solicitate, respectiv clarificarea situațiilor tranzitorii, în concret, a documentațiilor recepționate anterior intrării în vigoare a codului (25.08.2026), care, la acest moment, se află fie în etapa autentificării actului notarial, fie în etapa depunerii cererii de înscriere în cartea funciară, se face precizarea că astfel de situații tranzitorii nu sunt reglementate în cuprinsul actului normativ. Comisia apreciază că actele autentice de dezlipire/alipire, a două parcele de teren, operațiuni care nu se realizează în scopul construirii, conform mențiunilor din act, încheiate în baza unor documentații cadastrale recepționate de OCPI, pentru care s-au depus cereri anterior intrării în vigoare a CATUC, se pot înscrie în cartea funciară fără solicitarea unui nou certificat de urbanism pentru operaţiuni cadastrale. ' 5, Conform art. 245 alin. (3) și (4) din CATUC: „(3) fxecuţia lucrărilor de construire/ desființare este permisă, în condiţiile alin. (1) şi (2), titularilor dreptului de proprietate şi titutarilor de alte drepturi reale corespunzătoare proprietății publice, cu respectarea actului juridic de constituire sau cu acordul proprietarului. (1) Prin excepţie de la prevederile alin. (3), în terneiul unui drept de creanţă se pot executa: a) lucrări de construirejdesfiinţare a construcţiilor temporare, reparăţii la construcţii permanente şi compartimentări interioare, nestructurale, demontabile, cu acordul praprietarului; .... “ Se impune precizarea dacă enumerarea prevăzută la art. 245 este limitativă, în sensul că pot solicita execuția lucrărilor de construire/ desființare doar titularii dreptului de proprietate şi ai altor drepturi reale corespunzătoare proprietății publice, respectiv titularii unui drept de creanță, în cazurile prevăzute la alin. (4), sau este doar exemplificativă, în sensul că pot solicita execuția lucrărilor de construire/desființare şi titularii unor dezmembrăminte ale dreptului de proprietate (cum ar fi superficia constituită în scopul construirii, conform art. 693 din Codul civil? Rp În urma analizei situației juridice prezentate, comisia reţine următoarele: 4

ITTTTETTTTTTTTTTTTEI ETA A e Referitor la enumerarea prevăzută la art. 245, se precizează că aceasta nu este limitativă, sintagma „titularii dreptului de proprietate”, referindu-se la proprietatea privată, continuând cu titularii drepturilor reale, drepturi corespunzătoarea proprietății publice și titularii unui drept de creanță. O interpretare sistemică a normei prin raportare la Codul civil conduce la ideea că enumerarea legală ar putea fi privită ca nefiind strict restrictivă, având în vedere că instituția superficiei este reglementată tocmai în scopul edificării de construcții pe terenul altcuiva. „De asemenea, se apreciază că textul de lege trebuie interpretat astfel încât să includă acele drepturi obţinute de la proprietar care permit în mod firesc modificarea sau construirea pe teren. Astfel se face o delimitare clară față de drepturile clasice de folosință (cura sunt uzul sau abitația), care nu au fost create pentru a se construi pe ele. 6. Conform art, 239 alin. (2)-(3) din CATUC: „(2) În cazul operațiunilor de comasare în scopul realizări lucrărilor de construcţii este obligatorie emiterea prealabilă 2 certificatului de urbanism pentru operaţiuni cadastrale. (3) Actele juridice încheiate in vederea realizării unei operaţiuni de comasare realizate cu nerespectarea dispoziţiilor prevăzute fa alin, (2) sunt nule.“ Art. 240 alin. (2)-(S) prevede: „(2) Dezmembrarea unui imobil se realizează cu solicitarea şi emiterea prealabilă a certificatului de urbanism pentru operaţiuni cadastrale. (5) Prin exceptie de la prevederile alin. (2), emiterea certificatului de urbanism este facultativă în cazul acţiunilor de ieşire din indiviziune, (4) Este interzisă aplicarea prevederilor art. 256 alin. (8) lit. a) atunci când se solicită certificate de urbanism pentru dezmembrarea unor loturi rezultate din dezmemnbrări anterioare, în vederea preveniri! dezrmembrărilor succesive care conduc fa nerespectarea procesului de ocupare a terenului şi a coeficientului de utilizare a terenului stabitite prin reglementările urbanistice în vigoare. (5) Actele juridice încheiate în vederea realizării unei operaţiuni de dezmembrare realizate cu nerespectarea dispozițiilor prevăzute la alin, (2) sunt lovite de nulitate.” Potrivit art. 582 alin. (1) și (4): „(I) Procedurile privitoare fa elaborarea, avizarea şi aprobarea documentatiilor de urbanism şi a celor de amenajarea teritoriului, dernarate anterior intrării în vigoare a prezentului cod, rămân supuse dispoziţiilor legale în vigoare la data iniţierii acestora. (4) Certificatele de urbanism emise anterior intrării în vigoare a prezentuiui cod îşi păstrează valabilitatea, iar autorizaţiile de construirefdesființare vor fi emise de autortăţile administraţiei publice competente de la data emiterii certificatelor de urbanism respective sau de autoritățile administrației publice competente potrivit actualului cod, În baza avizelor solicitate prin certificatele de urbanism ce vor fi eliberate potrivit dispozitiilor legale în vigoare de la data emiterii certificatelor de urbanism.“ Trebuie clarificat dacă certificatele de urbanism aflate în termenul de valabilitate, solicitate potrivit legii vechi, pot fi utilizate la autentificarea actelor juridice de dezmembrare/ comasare și după intrarea în vigoare a CATUC, care reglementează, în mod expres, obligativitatea solicitării unor certificate de urbanism pentru operaţiuni cadastrale, sub sancţiunea nulității actelor juridice 5

r : n Fr ra încheiate de notarul public sau alin, (4) are în vedere doar menținerea valabilităţii certificatelor de urbanism emise în scopul construirii sau a tuturor certificatelor de urbanism eliberate potrivit legii vechi, inclusiv cele pentru realizarea unor operațiuni de dezmembrare sau de comasare. Ax În urma analizei situaţiei juridice prezentate, comisia reține următoarele: Certificatele de urbanism emise anterior intrării în vigoare a Codului își păstrează valabilitatea, întrucât din articolele citate nu reiese nicio normă care să limiteze valabilitatea în timp a certificatelor de urbanism, indiferent că acestea sunt de informare, construire/desființare sau pentru operațiuni cadastrale. 7. Certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale este necesar și la alipirea/dezlipirea imobilelor terenuri agricole situate în extravilan, care nu se face în scopul construirii? Rt În urma analizei situației juridice prezentate, comisia reține următoarele: Deşi nu este explicit în actul normativ adoptat, intenția de reglementare este aceea de a limita necesitatea obţinerii unui certificat de urbanism pentru operaţiuni cadastrale acolo unde există reglementări de urbanism care vizează dimensionarea parcelelor, adică în întravilanul localităților, legiuitorul urmărind controlul fragmentării excesive a terenurilor și protecția cetățenilor în raport cu vânzarea /cumpărarea de terenuri care nu pot fi construibile sau cu dezvoltarea unor ansambluri imobiliare care nu asigura minimele criterii de calitate'a vieții. Rațiunea normei se aplică cu precădere în intravilanul localităților unde există documentații de urbanism (PUG/PUZ), în timp ce pentru terenurile agricole extravilane regimul juridic este guvernat priaritar de legislația fondului funciar şi restricțiile privind circulaţia juridică a terenurilor. Obligativitatea certificatului de urbanism pentru operațiuni cadastrale (dezlipirifalipiri) este necesară acolo unde există riscul real de densificare, parcelare haotică fără o sistematizare corecta a infrastructurii tehnico-edilitare, de drumuri și de acces la serviciile de interes general, uneori sub aparenţa unor alipiri și dezlipiri de terenuri agricole ascunzându-se lotizări mascate pentru construirea ulterioară de case, caz în care ar fi fost obligatorie verificarea urbanistică. Documentațiile de urbanism de tip PUG (Plan Urbanistic General) sau PUZ (Plan Urbanistic Zonal) conțin reglementări stricte privind parcelele (front stradal, adâncime, coeficienți de utilizare) exclusiv pentru zonele stabilite ca intravilan. În extravilan, aceste reguli de dimensionare și configurare urbanistică nu există, solicitarea unui certificat de urbanism pentru simpla divizare a unui teren agricol ar fi lipsită de conținut tehnic din perspectiva sensului pentru care sunt emise certificatele de urbanism. În cuprinsul actului de alipire/dezlipire a terenurilor situate în extravilan sau într-o declarație separată se va menţiona, pe propria răspundere a proprietarului, faptul că operațiunea nu se face în scopul E 5

| e NN , ir — II edificării lucrărilor de construcții, indiferent de numărul de imobile implicate/rezultate în aceste operațiuni. 8. Certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale este necesar și pentru realizarea operațiunilor de preapartamentare, apartamentare, reapartamentare, subapartamentare, supraetajare și sistare a condominiului? AR În urma analizei situației juridice prezentate, comisia reține următoarele: Documentaţia cadastrală pentru recepţia construcţiei condominiu real executate finalizate și de apartamentare conţine certificatul de atestare a edificării, care se emite în baza unei autorizații de construire, care are la rândul ei la bază un certificat de urbanism. Solicitarea unui alt certificat de urbanism la preapartamentare ar putea fi excesivă, birocratică. La fel, pentru documentația cadastrală de apartamentare. În mod similar, în cazul supraetajării, care se înscrie tot în baza unei autorizații de construire, care are la bază un certificat de urbanism pentru construire. Operațiunea de sistare a condominiului nu necesită certificat de urbanism pentru operațiuni cadastrale. Pentru operațiunile de reapartamentare sau de subapartamentare, efectuate prin intermediul unor lucrări care nu necesită autorizație de construire este necesar certificat de urbanism pentru operațiuni cadastrale. În cazul dezmembrării terenului pe care este amplasată construcția de tip condominiu nu este necesar certificat de urbanism pentru operațiuni cadastrale dacă operațiunea se încadrează în condițiile expres stabilite prin autorizația de construire. În caz contrar este necesar un certificat de urbanism pentru operațiuni cadastrale. 9. Construcţiile pentru care s-a eliberat certificat de atestare a edificării construcției în baza dispozițiilor art. 37 alin. (6) teza finală din Legea nr. 50/1951 anterior datei intrării în vigoare a CATUC se pot înscrie în cartea funciară și ulterior acestei date în baza respectivului certificat, eliberat conform legii în vigoare la acea dată. 10. În aplicarea art. 578 alin, (2) din CATUC, în conformitate cu care „Ministerul responsabil în domeniul amenajării teritoriului, urbanismului și construcţiilor poate emite ordine, norme metodologice, metodologii, proceduri, instrucţiuni, ghiduri și alte acte cu caracter tehnic, interpretativ sau administrativ necesare aplicării unitare a prezentului cod, în condițiile legii, ”MDLPA urmează să emită instrucțiuni cu caracter obligatoriu privind aspectele analizate. Conform art. 22 alin. (13) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare soluțiile consemnate în minutele de şedinţă, sunt obligatorii pentru notarii publici și personalul de specialitate din oficiile teritoriale, de la data comunicării lor, cu privire la modul de soluționare a situației juridice analizate și sunt urmate concomitent de emiterea deciziilor prevăzute la alin. (12). , 7

[ Prezenta minută cu sed:ntă se comunică notarilor public, Camerelor hotarilor Publici şi oăciitor de cadastru si publicitate imobiliară. AGENȚIA NAȚIONALĂ DE UNIUNEA NAȚIONALĂ A MINISTERULUI CADASTRU ȘI NOTARILOR PUBLICI DIN DEZVOLTARII, PUBLICITATE ROMÂNIA LUCRĂRILOR PUBLICE ȘI IMOBILIARĂ ] a! ADMINISTRAȚIEI Laurentiu Alexandru BLAGA îvolar public Laura BADIU Anca GINAVAR, Director Director General PT Direc:.a Generasă Dezvoltare FĂ _ : LT. Regională și Infrastructură E E) a Direcția UtbaasT si e atit Conistfuctii , Mucea POPA- Notar publ'c Vasile VÂRGA Răzvăn GHITA Director GenaralAdyynct Vicepresedinte | 27 Apor“ ilier cvațre exarmntare Cezara irina SIMIREA Rotar public Sorm sila. Dragoş ONEA Director ihrecția de Micupreșudinte, il Consther evaluare examinare PuLl citate Injobilkară ni V "atzi d Ioan BUZAS A Hotar pupic VIC IE, Enulia BORA, Cirector Direcţia de Cada N Presadi = (raova Consilier evaluafe/examinare și Geodezie Ă cata * I d Filia: LICĂ fiicdiav POPA Sef servicr'; - Directia de Dirdrtor rnărat Pubtatate Emotilhară N) , 7 VI , Cătălin BĂDIN, Dn 1 i ad = ZT E d